Tras la derogación de la ley, los inquilinos se enfrentan a fuertes aumentos cada 3 o 4 meses

Una de las primeras medidas del gobierno de Milei fue derogar la Ley de Alquileres, que si bien era dañina porque hizo disminuir la oferta de propiedades notoriamente, al menos tenía un resguardo para los inquilinos, ya que los aumentos eran cada 6 meses y se sabía con antelación los montos que tendrían que afrontar. Lejos de ir hacia un equilibrio que permita que tanto los propietarios como los que habitan temporalmente tengan un resguardo, ahora los contratos favorecen notoriamente a los dueños de las viviendas, ya que el índice para actualizar el valor del alquiler es el Índice para Contratos de Locación (ICL) y sube muy por encima de la inflación.

El ICL es, ni más ni menos, un cálculo que toma en partes iguales el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE); es decir, un promedio entre la inflación y los incrementos de los sueldos. En la teoría, el IPC resguardaría al propietario y el RIPTE al inquilino, pero esto último es ni más ni menos que un engaño de algunas inmobiliarias, ya que lejos de menguar el porcentaje de aumento, a veces lo multiplica. De hecho, en la propia página del Gobierno se aclara que la RIPTE “no puede ser considerada como un indicador de la evolución de los salarios. Es un indicador previsional que no necesariamente refleja el comportamiento de los salarios correspondientes al empleo asalariado registrado”.

Para simplificar la teoría hay una herramienta muy práctica que es una calculadora online (www.calculadora.cmcpsi.org.ar) que usan las inmobiliarias y que hacen el cálculo de los aumentos automáticamente. Simplemente, se pone la fecha de inicio de contrato y el monto, y la fecha en que se actualiza.

Por ejemplo, un alquiler que comenzó en enero de 2024 por un valor de $200.000 y que fijó aumentos trimestrales, en abril ya se le fue a $291.000  y en julio a $422.000. Ni más ni menos que un aumento de más del 100% en 6 meses. 

En comparación, si se hubiera actualizado sólo por la inflación, tendría que haber desembolsado 303.072 a partir de abril ($12.000 más que por IPC), pero en julio $360.771* ($62.000 menos). ¿Por qué ocurre esto?  Ante un escenario de alta inflación, el RIPTE si funciona como un (leve) ancla para el IPC, pero ante una baja inflación, lo que hace es dispararlo hacia arriba. Por lo tanto, el inquilino siempre pierde, haya alta o baja inflación.

Para tomar otro ejemplo, alguien que comenzó su contrato en marzo por un valor de $300.000 y que acordó aumentos cuatrimestrales por ICL, en julio la actualización se le fue a $513.210. Más de $200.000 en apenas 4 meses. Si hubiera sido sólo por IPC, el incremento hubiera sido $396.396* ($117.000 menos que por ICL).

Este desfasaje de precios ha hecho que se tengan que renegociar los montos “de palabra” entre los propietarios, los inquilinos y las inmobiliarias. Obviamente, quien tiene siempre la última palabra es el propietario, ya que tiene el contrato firmado como resguardo, mientras que el inquilino queda totalmente desprotegido ante ello, ya que tiene sólo dos opciones: o pagar lo requerido o tener que abandonar la vivienda y mudarse a otro lado, con todo lo que ello conlleva (pagar la recisión de contrato, pagar mes de depósito, honorarios de la inmobiliaria y mes de alquiler, además de los costos de la mudanza). 

*El dato de IPC de junio aun no fue publicado por el INDEC, se tomó como referencia un promedio de las estimaciones de las consultoras privadas (5%).