Por la caída del Procrear, peligra la finalización del complejo habitacional “88 Viviendas”

"Tal y como lo conocemos dejará de existir", afirmó hace algunos días el vocero presidencial Manuel Adorni cuando anunció el final del programa ProCreAr, una de las principales iniciativas que hubo durante los últimos años para poder acceder a la casa propia. 

Desde la Casa Rosada ya venían afirmaban ante de la disposición que la intención es que las casas que están en obra serían puestas a la venta, pero para avanzar con la iniciativa el oficialismo deberá dar de baja el fondo fiduciario que dio origen a ese programa.

Si desaparece el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (ProCreA), que actualmente depende del Ministerio de Economía que encabeza Luis Caputo, y cuya coordinación la realiza la secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, que lidera Rodrigo Aybar, las 17.000 casas a lo largo y ancho del país que aún no estén finalizadas se subastarían.

Es en este contexto donde comienza a peligrar la construcción en Gualeguaychú de un complejo habitacional de 88 viviendas que habían comenzado a edificarse mediante el programa Desarrollo Urbanístico Procrear II. El mismo iba a ser construido en el predio delimitado por las calles Brasil, San Juan, Ituzaingó y Misiones, comúnmente conocido como el ex predio del Gas, cedido a través del Banco de Tierras Municipal para poder llevar adelante esta obra.

El complejo habitacional, que ahora está en un limbo, iba a conta con 88 viviendas multifamiliares, locales comerciales, estacionamiento y espacios verdes, y se iba a emplazar en un terreno de más de 7.700 m2. La inversión estimada por parte del Gobierno Nacional era de más de $1.500 millones.

En este contexto, ahora todas las miradas están puestas en cómo se podría continuar con este proyecto habitacional, y los especialistas en el tema afirman que es muy posible que la integridad de la iniciativa termine caída, aunque también rescatan alternativas para poder lograr que las 88 viviendas algún día puedan ser construidas y habitadas.

El germen en la historia

La primera versión del ProCreAr fue como una oleada en Gualeguaychú: se otorgaba un crédito y los beneficiarios tenían que aportar el terreno, que en muchos casos también eran adquiridos con parte de los fondos que habían sido destinados para construir.

Luego, los estados municipales aportaron los terrenos con los servicios básicos, los cuales terminaban siendo barrios enteros a los cuales las personas podían construir sus viviendas al mismo tiempo que abonaban las tierras al Estado. Un ejemplo de esto es el barrio ProCrear ubicado en la zona norte, cerca de la Ruta Internacional Nº 136.

El problema con esta dos opciones es que era muy beneficiosa para el interior del país por la gran cantidad de tierras disponibles, pero no funcionaba en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, donde la disponibilidad de suelo es casi nula. La única opción en estas metrópolis era la adquisición de un gran terreno y construir allí un complejo habitacional, algo que muy pocos particulares pueden hacer, pero sí las empresas constructoras.

Este última opción fue la que se tomó con el complejo habitacional “88 Viviendas”: Nación decidió financiar a la constructora Neltec S.A. para que se encargue de la edificación de la estructura, mientras que el Municipio sólo se encargó de ceder el terreno.

Ahora, con el fin del ProcreAr, la opción más viable y posible para que este conjunto de apartamentos sea una realidad es dejar todo en manos de los constructores y los bancos privados. 

“Lo lógico, a partir de ahora, es que la constructora gestione con un banco la edificación y que después recupere con la venta de los inmuebles la inversión. Sin embargo, para que esto sea posible primero hay que hacer caer todos los convenios. La letra chica es bastante complicada con el tema de las responsabilidades que tiene cada una de las partes y los tiempos técnicos. Si no se da un marco jurídico claro, esto puede ser un desastre legal”, afirmó un especialista en el tema relacionado con el Colegio de Arquitectos de Gualeguaychú. 

Es acá donde entra en juego la segunda parte del anuncio de Adorni: “Además de esto, se comenzarán a permitir las 'hipotecas divisibles' para proyectos inmobiliarios en desarrollo”. Pero… ¿qué son las hipotecas divisibles?

Es un sistema de financiamiento para inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios que serán subdivididos en unidades funcionales o parcelas individuales, como en el caso de las 88 Viviendas de Gualeguaychú. Estas hipotecas pueden ser transferidas a los adquirentes de las unidades resultantes, junto con la deuda hipotecaria correspondiente.

“Lo razonable en todo el mundo es que los bancos pongan la plata y los grandes proyectos inmobiliarios se construyan con crédito. Lo que está dado de baja ahora es el fideicomiso que financiaba el ProCreAr. Ya no existe más la caja desde donde salía la plata, por lo que hay que buscar otras opciones por fuera del Estado para avanzar con estos proyectos”, apuntó a Ahora ElDía la fuente consultada.

Otra opción es que el Estado Municipal, al igual que realizaron otros Municipios del país, es que pida la cesión de esas obras y continúe la puesta en marcha del proyecto con fondos locales. Sin embargo, esto último encuentra un obstáculo con el proyecto que estaba en marcha en Gualeguaychú debido a que su nivel de avance fue escaso en los meses que estuvo en marcha hasta la paralización de la obra pública que hizo Milei en diciembre pasado. 

De hecho, cuando el ProCrear estaba en marcha convocaba a los interesados a anotarse cuando ya había un avance significativo, pero en el caso de las 88 Viviendas ni siquiera se llegó a abrir la inscripción. 

La crisis habitacional no es ajena a nuestra ciudad, y el hecho de que se esfume la posibilidad de que en un futuro haya 88 departamentos disponibles no ayuda en nada. Habrá que ver cuál es la mejor opción para que la conocida como la Manzana del Gas no termine como una hectárea abandonada y desaprovechada en el medio del casco urbano.