En 20 años, Gualeguaychú creció 16% y Pueblo Belgrano 55%: Las complejidades del crecimiento urbano

Por Luciano Peralta 

El acceso a la tierra y a la vivienda es una de las grandes deudas de la democracia argentina. Salvo algunos planes aislados que fueron exitosos, el Procrear es referencia en este sentido, no se han sostenido políticas de Estado respecto al derecho de cada ciudadano a tener un pedazo de tierra donde vivir y donde proyectar un futuro. 

Quienes tiene dinero acceden, quienes no dependen casi exclusivamente de algún plan gubernamental de viviendas sociales. Cortados de raíz en 2015 y retomados tímidamente en los últimos años. Las políticas locales y provinciales son necesarias, pero lejos están de alcanzar, cubren apenas una ínfima parte de la demanda existente.   

Este es un tema sobre el que viene trabajando hace años el arquitecto, investigador y docente Federico Arellano. Ahora, el gualeguaychuense dio a conocer un interesante trabajo publicado por el laboratorio GLAD, del Departamento de Ciencias Geográficas de la Universidad de Maryland, en Estados Unidos. 

El trabajo midió el crecimiento de las ciudades de todo el mundo en el período que va del 2000 al 2020. “A partir de un recorrido satelital y la utilización de inteligencia artificial aplicada a la lectura de pixeles, se pude ver dónde hubo un crecimiento artificial sobre la superficie del planeta”, explicó Arellano para esta nota. 

“Del gráfico que extraje de ese estudio, lo que me pareció más interesante para el análisis es entender cómo Gualeguaychú y Pueblo Belgrano, si bien son dos jurisdicciones distintas, forman un conjunto indisociable. Una política urbana seria debería contemplar la posibilidad de cogestión entre las dos ciudades. Porque, en la práctica, somos un solo conjunto urbano”, dijo.

“Si hay algo que demostró Amarras, por ejemplo, es que lo que pasa de un lado afecta al otro y viceversa. Entonces, si analizamos qué pasó en Gualeguaychú en esos 20 años, la ciudad creció aproximadamente un 16% y Pueblo Belgrano un 55%, en extensión de superficie, no en metros cuadrados construidos”, diferenció. Al tiempo que opinó que “la situación de Pueblo Belgrano es preocupante, si partimos de la base de que el crecimiento territorial en términos urbanos es algo indeseado. Y, en esa línea agrava la situación de Gualeguaychú, si analizamos los dos municipios en forma conjunta”.

-¿Por qué es indeseado el crecimiento territorial?

-Primero, porque un crecimiento en término de superficie es claramente insostenible. Si la extensión de la ciudad no está acompañada de una demanda lo suficientemente fuerte como para que la justifique, se trata de un crecimiento especulativo, que genera enormes gastos en infraestructura y enormes dificultades en la cohesión social. No sólo Gualeguaychú y Pueblo Belgrano, hoy la mayoría de las ciudades están creciendo a un ritmo innecesario sólo para sostener una maquinaria de rentabilizar suelo en términos inmobiliarios. Esto corre las fronteras urbanas, empujando a un montón de gente a vivir en barrios alejados de la ciudad y, también, empujando la frontera productiva, porque todos estos avances se dan sobre esas fronteras. En todos los casos en que me ha tocado trabajar, esos crecimientos no van acompañados ni de equipamiento, ni de colegios, ni de nada. Lo que genera una infinidad de problemas. 

-¿Qué genera ese crecimiento en el mercado?

-Hace que el suelo se encarezca. El suelo urbano siempre es más caro que el rural, cuando esas fronteras se extienden, lo rural se transforma en urbano, el valor de ese suelo aumenta y hace aumentar toda la cadena de valores hacia el centro de la ciudad. 

-Un desarrollador inmobiliario te diría que no hay espacio en el centro…

-Primero, eso no es verdad. Segundo, tampoco es cierto que esa expansión esté acompañada por una demanda genuina de gente que quiere vivir ahí. Hoy, la demanda solvente, que es la que le sirve al desarrollador, apunta a resguardar capital no a irse a vivir a la periferia. 

Según los resultados del estudio de la Universidad de Maryland, Gualeguaychú ha experimentado un crecimiento bastante equilibrado hacia el norte y el oeste, en menor medida hacia el sur, donde hay tierras muy bajas que crean limitaciones topográficas, mientras que hacia el este existe un límite geográfico (el río) y uno político (Pueblo Belgrano) para la expansión. En la ciudad vecina, en tanto, las manchas amarillas (ver gráfico) evidencian un enorme crecimiento hacia el llamado “Nuevo Pueblo Belgrano”, donde los loteos inmobiliarios ocupan la mayor parte de la tierra disponible. 

Es por ello que Arellano hace hincapié en la necesidad de generar herramientas de cogestión entre ambos municipios. “Es algo que recomiendan todos los instrumentos de ordenación territorial supramunicipales. Te voy a dar un ejemplo que puede ser gráfico: Gualeguaychú tiene prohibido el Glifosato y su ejido se mete por detrás del ejido de Pueblo Belgrano. Entonces, si se analizara la deriva de la aplicación del Glifosato en términos aéreos, se vería que lo que sucede en un municipio es muy difícil que no afecte al otro. Podríamos tener una escuela en el ejido de Gualeguaychú, lindera a Pueblo Belgrano, que generaría un área de restricción en el pueblo vecino. La cogestión territorial, partiendo de la integralidad del territorio, es absolutamente necesaria. Como la tiene Argentina con Uruguay y a la que nosotros tanto invocamos cuando hablamos de Botnia.

-¿Qué herramientas existen para controlar la expansión territorial? 

-El término plusvalía es académico, pero como está muy asociado al marxismo tiene mala prensa. Pero, hace poco escuchaba a legisladores de Juntos por el Cambio, a los que no se podría describir como marxistas, hablar sobre el impuesto a la tierra libre de mejoras, que, a grandes rasgos, viene a corregir las asimetrías que hay entre las diferentes tierras, entre las más rentables y las menos rentables. Esa diferencia de rentas se llama diferencial por locación, es decir entre, por ejemplo, la tierra que es más cara porque está en el centro y la que es más barata por estar en la periferia. Una paga más y la otra paga menos. Esa es una, pero hay un montón, se debería agudizar la imaginación. En su momento, la ciudad de Buenos Aires había aplicado un tipo de impuesto que consistía en no cobrar las mejoras (calles, servicios, etc.), pero al momento que el propietario enajenaba la titularidad de ese terreno y se veía favorecido comercialmente, ahí sí se aplicaba un impuesto mayor. Es el caso de la circunvalación: quienes se vean favorecidos por esa obra no pagarían un impuesto ahora, sí cuando lo vendan y sean beneficiados directamente por las mejoras llevadas a cabo. 

-La especulación expulsa a las mayorías de la posibilidad de acceder a un derecho…

-Herramientas para controlar eso hay, y creo que es moralmente necesario que las encontremos, porque si no parece que estamos viendo esta falta de mérito sólo en los pobres, que son el blanco de las críticas porque el Estado les regala, les da esto o lo otro, pero cuando son los ricos los que se favorecen en términos inmobiliarios a ellos no les regalan nada, ellos tuvieron la suerte, la visión o la capacidad de hacer buenos negocios. Vuelvo a lo primero: esta cuestión de generar un instrumento progresivo que redistribuya la plusvalía generada por situaciones completamente ajenas a los propietarios no sólo es patrimonio de las fuerzas de izquierda hiper revolucionarias, hay una buena parte de la biblioteca capitalista que sostiene lo mismo. Por eso entiendo que es necesario cambiar el enfoque sobre la tierra, tenemos que tener un enfoque de derechos y no de mercancía, un enfoque colectivo y no individual. Porque de algunos lugares individualmente no se sale.