El drama de ser inquilino: Aunque nunca hubo tantas casas deshabitadas, alquilar se vuelve casi imposible

Por Luciano Peralta 

Acceder a un pedazo de tierra sin crédito es imposible para la enorme mayoría de las familias argentinas. Esa es la realidad asumida hace muchos años por el grueso de la población, pero actualmente se da un proceso todavía más restrictivo: el problema no radica ya en poder comprar, sino en algo tan básico y fundamental para la dignidad de las personas como es alquilar una vivienda. 

De hecho, hasta hace no tanto el problema en Gualeguaychú -y en buena parte del país- eran los altos precios de las propiedades en alquiler, pero hoy conseguir una vivienda para una familia tipo, sea cual fuere el precio, ya es un problema en sí. Problema que, lógicamente, genera un sinfín de complicaciones que redundan en la pérdida de la calidad de vida de las personas. Dicho de otra manera: sin posibilidad de alquilar, se vive mal. 

Pero, ¿Por qué vemos cada vez más carteles de “se vende”, cada vez más viviendas desocupadas, a la vez que la oferta de propiedades en alquiler es mínima y la demanda no para de crecer? ¿Qué herramientas tiene el Estado para intervenir en un mercado que excluye a las grandes mayorías? ¿Es moralmente aceptable que haya tantas viviendas desocupadas en un contexto de tamaña crisis habitacional?

Estas y otras tantas preguntas fueron abordadas por algunos actores intervinientes en el mercado inmobiliario de la ciudad, como los son Luis Cappelletti, Fernando Dacal y Joan Vicente Fleitas, como agentes inmobiliarios; Ricardo Delveccio, quien es secretario de Hábitat de la Municipalidad de Gualeguaychú, y Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.

“Nosotros llevamos 38 años de inmobiliaria y es el momento que menos alquileres ha habido en el mercado. Debido, fundamentalmente, a que no hay rentabilidad en el alquiler, entonces no existe interés por parte de los propietarios en alquilar cuando la rentabilidad es casi nula. Es así que la gente opta por poner en venta su inmueble”, dice Luis Cappelletti, de Cappelletti Propiedades, quien, además, no recuerda “otro momento de tantas viviendas paradas, porque están las que están con carteles y las que están sin carteles”.

“Hay un mercado, dentro de la clase media, que al no tener acceso al crédito y teniendo los sueldos tan bajos, no puede acceder a tener su propiedad”, explica, por su parte, Fernando Dacal, quien cree, además, que “tendría que haber un sinceramiento de precios, porque muchas propiedades están elevadas”.

“Se mantienen valores de antes en dólares, pero el peso se depreció mucho respecto al dólar, entonces para quien tiene una casa en venta deja de ser rentable alquilarla”, agrega el titular de Dacal Propiedades. 

“Hoy no es rentable comprar una vivienda, la gente prefiere volcarse a otras inversiones, como puede ser un plazo fijo, por ejemplo”, coincide Joan Fleitas. Y, respecto a los “precios inflados” de las propiedades, opina: “hace cuatro o cinco años atrás, cuando había flujo de ventas porque había crédito, se pagaba una propiedad 10 o 15 mil dólares de más, porque si no venía otro atrás y la compraba, pero cuando empieza a caer la venta son pocos los que tienen el billete para poder comparar el inmueble y ahí empieza el sinceramiento de precios”.

Hasta aquí parecería un problema de rentabilidad. Es decir: ante un escenario de inflación alta, quienes son propietarios prefieren no alquilar por la poca rentabilidad que pueden obtener del pago de un alquiler, entonces deciden vender, pero, sin acceso al crédito el universo de compradores se reduce drásticamente al igual que la cantidad de operaciones. 

Esta es una parte del problema. Pero las causas son múltiples y en este punto coinciden todos los consultados. “Esta situación se ha ido complejizando por distintos factores: Ley de Alquileres, inflación, cómo se licúan los sueldos de las personas, escases de crédito para la compra de viviendas, el aumento en la población”, enumera Fleitas. Y explica: “Antes, quien alquilaba podía acceder a un inmueble, lo compraba y dejaba esa casa para que otro la alquile. Hoy, esa rotación no existe, no entran casas en alquiler”.

Un dato que ilustra esta situación es la cantidad de viviendas administradas por su empresa, Joan Fleitas Propiedades: mientras que en los últimos siete años construyó una cartera de 200 inmuebles en administración, este año sólo sumó cinco nuevas viviendas, apenas el 2,5%.

“Tampoco hay motivación por parte de los inversores, como en otro momento, cuando el que tenía se construía una casita para cuando esté mayor recibir esa renta. Eso no se está dando por dos cosas, primero porque no hay capacidad de ahorro y, segundo, porque no es rentable y el capital va a donde haya rentabilidad”, suma Cappelletti. 

“Es mínimo el crédito que hay, prácticamente no hay créditos inmobiliarios. En este sentido, creo que en algún momento vamos a tener un país estabilizado en el que haya crédito, si pasa eso la economía se dinamizaría mucho”, agrega, desde su oficina de Urquiza 942.

En esta línea, Fleitas recuerda que “la última experiencia positiva de créditos hipotecarios fue la de los Procrear. Había créditos para la compra de viviendas, para la refacción, para comprar el terreno y construir tu vivienda. Mucha gente lo hizo. Y eso lo que hacía era dinamizar el mercado local”.

Dacal, por su parte, coincide en que “son muchos los factores” que intervienen en la situación actual y apunta a dos de ellos: el desgaste de la vivienda alquilada y los herederos. “Ocho de cada diez personas no tiene garantía para alquilar una casa y el propietario, en esas condiciones, prefiere no alquilarla. Muchas de las casas que se alquilan son destruidas por los inquilinos y, después, la ganancia (del propietario) la tiene que poner en arreglar la casa. La rentabilidad es muy baja, entonces se ponen a la venta”. Además, “otro factor fundamental son los herederos, que hay muchos, deben ser la mitad de las casas que hoy están deshabitadas en la ciudad, que ante esta misma situación deciden vender”.

Gualeguaychú, ¿ciudad cara?

Los agentes inmobiliarios consultados coincidieron en la “ola de la construcción” que se está dando en la ciudad, motivada por el bajo valor de los materiales de construcción y de los salarios en relación al dólar.

“En dólares, el costo de la construcción está más barato que nunca. En dólares, aclaro. Hoy mucha gente se va a Pueblo Belgrano o a Urquiza al Oeste y construye una casa nueva, que le va a salir más barato que comprar una casa vieja en el centro”, expresa Cappelletti sobre otro de los factores que incide en la paralización del mercado de compra y venta. 

Por otro lado, respecto a la discusión sobre los precios, Dacal asegura que “Gualeguaychú es una ciudad cara, no puede valer un departamento lo mismo que vale en Buenos Aires, donde el mercado es otro. Siempre fue una ciudad cara, pero lo es porque la demanda así lo sostiene”. En este sentido, se da el contrapunto con la postura de Cappelletti, quien asegura que “no es una ciudad cara”, y aunque utiliza los mismos parámetros que su colega llega a resultados diferentes: “Si comparás un departamento de Palermo o Barrio Norte, en Buenos Aires, Gualeguaychú hoy cuesta la mitad, que siempre fue esa lógica”.

“En estos últimos años -explica- los precios de los inmuebles siempre fueron subiendo, pero hoy estamos en el proceso inverso, están bajando. Es lo más duro para el mercado, porque no hay actividad, ya que el que tiene los dólares espera que siga bajando y no se generan operaciones”. 

El rol del Estado en el diseño de ciudad  

Entre las variables que influyen en la falta de oferta de viviendas en alquiler Cappelletti ubica al Plan de Ordenamiento Territorial (POT), diseñado por el gobierno municipal y aprobado por el Concejo Deliberante. “De alguna manera, cercenó la construcción de departamentos en el centro de la ciudad y en el casco urbano, donde se hacía la planta baja y cuatro pisos. Entonces, los inversores que hacían eso, como no lo pueden hacer o se tienen que ir a partes más alejadas, van buscando otros caminos. En vez de invertir en Gualeguaychú hemos visto que se van a Concepción del Uruguay o a la provincia de Buenos Aires, por ejemplo”, dice al respecto. 

Consultado por esta situación, el secretario de Hábitat de la Municipalidad, Ricardo Delveccio, remarcó la relevancia de “abordar un tema que hace 25 años no se trataba y que tenía una acumulación de demandas importantes”.

“La facultad de trazar los ejes para el desarrollo de la ciudad en la que vivimos todos la tiene el gobierno democráticamente elegido por la mayoría ciudadana”, aclara el funcionario, al tiempo que reconoce que “el tema de algunos indicadores urbanos, como este en particular, se puede conversar, es una discusión abierta, en algunas zonas se puede llevar a 12 metros, en otras a 10 o 15”. 

Entre otros muchos aspectos, el POT delimitó un Área Central de la ciudad, comprendida entre las calles Primera Junta, San Juan, Gervasio Méndez y la costanera, en la que la altura máxima de construcción se redujo de 15 a 10 metros (el equivalente a dos pisos de edificio).

“El POT se tiene que ir revisando cada no más de cinco años. No pueden pasar otros 25 años, porque en este tiempo los suelos más valiosos de la ciudad fueron utilizados como elemento de atesoramiento de valor por aquellas personas que tienen la capacidad de hacerlo”, indicó Delvecchio. Y agregó: “A quienes nos critican porque hemos expandido mucho la ciudad les decimos que no nos quedó otra porque la gente se fue, tres, cuatro kilómetros afuera y se tuvieron que llevar los servicios. En Pueblo Belgrano tenemos un ejemplo muy notable: se fundó una ciudad pegada a la nuestra, por personas que no tuvieron acceso a la tierra en Gualeguaychú”.

Respecto a la baja de los límites de construcción en altura en el Área Central, el secretario de Hábitat explicó   que esta decisión “responde a un modelo de ciudad y a una definición política: la ciudad es de todos y para todos”.

“Compensatoriamente habilitamos otras zonas en las que ahora se puede construir hasta los 15 metros de altura. Lo que se sacó por un lado se puso en otro, en todos los corredores urbanos, como son la Avenida Parque, la Avenida Luis N. Palma, el Boulevard Pedro Jurado, De María, Primera Junta, Del Valle, etc.”

“Son todos corredores urbanos y entre estos se van a conservar ciertos rasgos de la ciudad, con casas bajas y patios, que también obedece a la demanda de muchos vecinos. Porque, así como hay vecinos que no quieren esto (el POT), hay muchos que sí, por eso es un desafío de inteligencia y creatividad”, reconoció. 

“En caso de que el gobierno no intervenga, la ciudad va a seguir creciendo igual y quienes van a trazar cómo se da ese crecimiento serán aquellos que tengan las posibilidades materiales de hacerlo, lo que denominamos mercado, que no son más que personas concretas. Esto explica, también, por qué se fundó un banco de tierras y por qué se sancionó una ordenanza para la sobretasa de los terrenos ociosos, para que aquellas personas que no tienen acceso al suelo lo tengan. El Estado interviene como un actor más en defensa de todos aquellos que no tienen acceso a ese mercado”, resumió el funcionario y, por último, se mostró “muy orgulloso”, porque “le dimos el puntapié inicial al ordenamiento que la ciudad necesita y que no tenía. Y en ese proceso te encontrás con gente que adhiere, porque cree que hacía falta, y otros que no, que estaban más cómodos con el status quo”.

Ley de Alquileres 

Además de la inestabilidad económica, la falta de rentabilidad, la inflación y el conjunto de variables que influyen en la actual crisis habitacional, otro factor que salió en las conversaciones fue la Ley de Alquileres. 

“El problema que están teniendo los alquileres son los ajustes, porque, al no poder ajustar a los seis meses, el propietario te lo ajusta al inicio. Si sale 60, al saber que recién te lo va a poder ajustar en un año, te lo sube a 80 de arranque”, ejemplifica, en este sentido, el titular de Juan Fleitas Propiedades.   

Consultado al respecto, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, organización que nuclea a todas las agrupaciones inquilinas del país, resaltó la importancia de la norma, apuntó contra el mercado inmobiliario y marcó que “falta mucho más por hacer para garantizar el derecho a la vivienda en Argentina”.

“Entre las cosas buenas, están todas las que regula la ley: impuesto inmobiliario y expensas extraordinarias a cargo del propietario, que la regulación del precio sea anual y ya no más trimestral o semestral, como hacían las inmobiliarias. Y, entre las malas, ningún problema que no existiese antes: hay mucho incumplimiento de la ley y el mercado inmobiliario muchas veces hace lo que quiere”, cuestionó. 

Esto sucede muchas veces con el Índice de Contrato de Alquiler, un promedio entre inflación y salario. Así lo explica Muñoz: “Hoy se comunicó que hay un 88% de inflación interanual en Argentina y el Índice de Contrato de Alquiler está en 73%, 15 puntos por debajo de la inflación. O sea que cualquier medición del precio de los alquileres debería dar por debajo de la inflación y esto no sucede, se incumple la ley”.

“El precio del alquiler es un precio fundamental de la economía de los hogares y, por lo tanto, tiene que ser estudiado, decidido y regulado por el Estado Nacional. Siempre fue así en Argentina, desde 1921 hasta la última dictadura el Estado decidía todos los años cuánto podían aumentar los alquileres”, recordó el referente nacional de inquilinos e inquilinas. 

“Si bien logramos regular el precio durante el contrato, no el precio inicial, a eso sumale que las viviendas están dolarizadas, lo que hace que se cree esta crisis habitacional terrible”, apuntó.

Como alternativa a esta situación, hace algunas semanas la Federación de Inquilinos Nacional presentó un proyecto de ley en la Ciudad de Buenos Aires en el que se plantea que aquella vivienda que esté vacía por más de 90 días tiene que ser alquilada. “En Argentina ya sucedió esto -aclara Muñoz-, fue en la época en que un trabajador podía comprar una vivienda. Fue cuando el Estado intervino fuertemente. Aunque somos conscientes que actualmente la corporación inmobiliaria es mucho más fuerte y es mucho más difícil que se cumplan las leyes que regulan a este sector tan poderoso”.

“Desde la Federación de Inquilinos Nacional vamos a seguir defendiendo el cumplimiento de la Ley de Alquileres porque falta mucho más por hacer para garantizar el derecho a la vivienda en Argentina. Frente al lobby y la presión del mercado inmobiliario, nosotros vamos a generar más organización y vamos a seguir proponiendo que el Estado tenga mucha más presencia en garantizar el derecho a la vivienda a nueve millones de inquilinos e inquilinas en el país”, aseguró. 

El Banco Hipotecario financiará 88 viviendas sociales en altura 

La semana pasada se cerró el acuerdo entre el Municipio y el Banco Hipotecario. El primero pone la tierra -la manzana comprendida entre las calles Ituzaingó, San Juan, Misiones y Brasil- y el segundo financia los departamentos que conformarán las cuatro torres que estará separadas por un patio central. 

“En una manzana en la que habitualmente entran 20 casas, se van a construir 88 viviendas en altura con todas las comodidades”, resaltó Ricardo Delvecchio sobre el terreno en el que actualmente funcionan algunas dependencias municipales. 

“Es la primera vez que la Municipalidad de Gualeguaychú cobra por la tierra que aporta. Es importante decir que no van a ser todas las unidades iguales, van a haber viviendas de un dormitorio, de dos y de tres, y cualquier ciudadano que cumpla con los requisitos previos (no tener propiedad a su nombre, entre otros) podrá anotarse”, remarcó el titular de Hábitat sobre el proyecto que estima una inversión de alrededor 1.700 millones de pesos.