A pesar de la demanda habitacional, crece la cantidad de propiedades en desuso que no logran venderse ni alquilarse

Acceder a una vivienda es una necesidad básica universal, lo que hace que la demanda sea permanente dentro de cualquier sociedad. Conforme crece una ciudad, la necesidad habitacional de su población tiende a complejizarse, especialmente durante coyunturas económicas adversas. En ese sentido, para indagar en el complejo y cambiante escenario que presenta Gualeguaychú en la actualidad, Ahora ElDía habló con distintos corredores inmobiliarios locales, quienes coincidieron en que hay una gran cantidad de inmuebles deshabitados que convive con la dificultad de muchas personas para alquilarlos o comprarlos.

“Gualeguaychú se encuentra en renovación de su centro histórico de forma lenta, pero creciente. Los ciclos de las edificaciones -que en términos generales van desde los 80 a 150 años de vida útil- se van cumpliendo en algunos sectores de la ciudad y con ello aparecen las posibles ‘ruinas’”, explicó Alexis Neuwirt, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre. Y puntualizó que “en el mercado local hay más propiedades usadas que poseen una antigüedad mayor a 40 años, con lo que se puede estimar que el 70% está compuesto por inmuebles que tienen, en promedio, más de medio siglo”.

“Esta es una ciudad en la que todavía se mantiene un perfil de casas con muchos años de construcción”, coincidió Fernando Dacal, otro referente del sector. “Hay inmuebles muy viejos, algunas están alquiladas para oficinas -por ejemplo- mientras que otras están en desuso. Hay casos donde la propiedad pertenece a varios hermanos que no se ponen de acuerdo con el precio para venderla y no la alquilan porque tienen que invertirle dinero para poder hacerlo”, observó.

En ese sentido, Adrián Lonardi, delegado local del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, consideró que desde hace algunos años la ciudad experimenta una transformación urbana: “Antes las casas eran más grandes. Muchas de las personas que las construyeron y habitaron ya fallecieron, y ahora son puestas a la venta por sus herederos para subdividir los bienes que les corresponden. En ocasiones son varios, lo que hace que el proceso de sucesión sea aún más lento y, por ende, también la venta del inmueble”. Según explicó, estas propiedades tienden a ir a la venta, entre otros motivos, porque “muchas pertenecen a varios herederos y no les sirve ponerlas en alquiler, ya que lo que les ingresaría es muy mínimo para distribuirlo entre ellos”. 

Al respecto, indicó que “los valores de alquiler habían quedado muy disminuidos con la Ley de Alquileres anterior, por lo que muchos decidieron sacar su propiedad del alquiler ya que los márgenes de recaudación eran muy bajos y cualquier reparación que fuese necesaria dentro de la casa se volvía muy costosa, tomando gran parte del alquiler anual”. 

En cuanto a la posibilidad de venta, el corredor inmobiliario también comentó que “muchas propiedades quedaron en abandono o en desuso en la época de la pandemia porque los valores estaban muy deteriorados y no había flexibilidad en cuanto a accesibilidad a créditos”.

Por su parte, y en línea con la lectura de sus colegas, Neuwirt apuntó que "una de las principales causas por las que una propiedad termina en estado de abandono son las sucesiones o conflictos de titularidad”. A su vez, mencionó que “también hay viviendas que durante mucho tiempo fueron útiles a una función determinada y luego quedaron obsoletas o sumergidas en una zona que cambió su finalidad o demanda”, y que “cuando se vuelve más costoso reciclar o reconstruir una edificación se la termina dejando de mantener”.

El sueño de la vivienda propia, cada vez más lejos

Según Lonardi, el mercado inmobiliario local se encuentra en estos momentos “en uno de los niveles más bajos de la historia para poder comprar" y que “en relación a una construcción nueva, una casa antigua tiene actualmente un valor muy bajo”. Pero al mismo tiempo, aclaró: “Esto no se condice con el poder adquisitivo de las personas que trabajan y tiene un recurso básico, como un sueldo o una jubilación. Los créditos no llegan a todo el mundo, porque por lo general hay que tener una disponibilidad de un 25%, que es lo que exigen los bancos. Además, más allá de la compra, siempre están los gastos de escrituración, mudanzas, honorarios del corredor inmobiliario, etcétera”.

De esta manera, el contexto de alta inflación -primero- y de recesión económica -después- ha llevado a que concretar la venta de estos grandes inmuebles haya sido más difícil en los últimos tiempos. En esa línea, Dacal consideró que el mercado local hoy “está muy raro” y -en parte- “frenado” dado que el acceso a la vivienda sigue resultando demasiado caro para muchos potenciales propietarios: “Las personas no pueden acceder con sus sueldos a pagar el crédito de una casa; por cualquier vivienda se pide mucho dinero, y si bien se otorgan créditos con tasas baratas, los montos para pagarlos son bastante importantes y los sueldos no llegan a cubrirlo. Aunque al ser una ciudad de 120 mil habitantes puede haber algunas operaciones, no son representativbas comparado con años atrás”.

Por su parte, Neuwirt aportó una explicación al aletargamiento de las ventas que experimentan muchos inmuebles: “Los ciclos económicos (expansión, auge, recesión y depresión) influyen en los plazos de venta. Hay que recordar que menos del 10% del mercado inmobiliario compra y vende propiedades mediante créditos hipotecarios, el resto lo realiza con fondos propios. El propietario de un inmueble lo posee en gran medida como refugio de capital y lo mantiene hasta las últimas consecuencias si el mercado se encuentra deprimido con tal de no reducir su valor, salvo que financieramente ya no lo pueda soportar. Es por este motivo que se tarda mucho tiempo en ajustar el precio a la nueva demanda, la cual en momentos de depresión o recesión suele ser reducida”.

La necesidad de viviendas y los desafíos para la gestión municipal

Dentro de las responsabilidades del Estado se encuentra velar por garantizar las necesidades básicas de sus ciudadanos, es por eso que existen áreas gubernamentales destinadas específicamente a un tema tan sensible y elemental como el acceso a un hogar. Pero en una coyuntura de desfinanciamiento a nivel nacional de las políticas sociales, incluidas las que apuntan al acceso a la vivienda, se vuelve más difícil para los municipios atender a esta cuestión.

Según el director de Viviendas de la Municipalidad, Ariel Destéfano, la cartera que tiene a su cargo cuenta con un gran obstáculo de partida: el sistema de registro de quienes han pedido ayuda por una necesidad vinculada a la vivienda. “Aunque hay mucho archivo, el sistema actual no sirve para filtrar datos ni para la toma de decisiones. Hay 6.000 o 7.000 inscripciones que datan desde el 2000 en adelante, pero esa información no está actualizada, por lo que no podemos saber si esas personas ya resolvieron su situación, así que hoy no tenemos un número que indique cuál es la demanda habitacional en la ciudad”.

Para dar respuesta a este problema y avanzar hacia una mejora a futuro de las políticas de vivienda, Destéfano adelantó que la Dirección de Informática se encuentra trabajando en el desarrollo de un nuevo sistema que permita la toma fiable de decisiones: “Una vez que tengamos este sistema, la idea es trabajar con el Concejo Deliberante para que a través de una ordenanza se solicite a los vecinos que se reinscriban en el registro, y quien no lo haya hecho en un periodo de tiempo prudencial -a determinar- quedaría afuera. De esta manera vamos a tener una aproximación más exacta”.